Тел.: 8(863)311-11-80 Email: invest@fenixrostov.ru

Рынок новостроек лихорадит сверху

Рынок новостроек лихорадит сверху 04.02.2016

Основные итоги 2015 г. и перспективы развития рынка новостроек в Ростове-на-Дону и Батайске обозначил Генеральный директор ГК «Феникс», руководитель инвестиционно-строительной компании ООО «Феникс-Инвест» Леонид Вальдман.

Девелоперы кого-то раздражают?

- Леонид Ефимович, как складывался 2015 год для строительной отрасли юга России и Ростовской области? Что в нем было наиболее примечательного?

- Год был очень неоднозначным. Начался он достаточно позитивно: видя кризисные явления в экономике, Правительство России в марте решило поддержать ипотеку и застройщиков. Начала работать программа господдержка ипотеки, благодаря которой аккредитованные в данной программе банки начали выдавать ипотечные кредиты на новостройки по существенно более низким ставкам, чем среднерыночные. Это было около 10-11% годовых, а иногда и еще меньше.

Но уже в середине лета послышались тревожные «звоночки». Был принят закон, ужесточающий требования к страховщикам, работающим на рынке новостроек. Но при этом, до самого момента вступления в силу данного закона – 1 октября – не был определен перечень страховых компаний, которые останутся на рынке. Тогда же в Москве пошли разговоры о запрете долевки или существенном ужесточении требований к ней.

В октябре уже упомянутый закон об ужесточении требований к страховщикам вступил в силу. Не знаю, как в других регионах, но ростовский рынок полтора-два месяца лихорадило. Без страховки нельзя продавать квартиры в строящемся жилье, а у кого можно страховать – неизвестно. Был альтернативный путь – банковская гарантия. И мы несколько раз воспользовались этим инструментом, когда у клиентов поджимали сроки. Но это получалось ощутимо дороже…

- А в декабре был внесен в Госдуму и начал активно обсуждаться законопроект Минстроя РФ об ужесточении требований к застройщикам и вводе счетов эскроу?

- Да, законопроект внесен и обсуждается. Сказать, что он как-то качественно обезопасит участников долевого строительства от долгостроя или банкротства застройщика, я не могу. 5% собственных средств от общей стоимости строящегося дома – это и есть 5%. Счета эскроу – хороший дополнительный инструмент страховки дольщика от любых проблем у застройщика.

Но при этом я не уверен, что счета эскроу будут пользоваться ажиотажным спросом. Дело в том, что за их обслуживание дольщик будет платить банку. А застройщик, которому придется привлекать на строительство дома заемные средства вместо средств дольщиков, включит стоимость кредита в цену квартиры. Иными словами, счет эскроу – это инструмент для очень состоятельных и осторожных людей, которые готовы доплатить несколько процентов от суммы сделки за дополнительные гарантии. А подобных людей среди участников долевого строительства не так уж и много.

Любопытная ситуация наблюдалась у наших соседей – в Краснодарском крае. В декабре спикер заксобрания Владимир Бекетов сообщил, что в Краснодаре насчитывается миллион квадратных метров построенного, но не реализованного жилья, поэтому застройщикам лучше прекратить свою деятельность на этом рынке и начать инвестировать в сельское хозяйство. Он же выступил за запрет возведения в окрестностях Краснодара коттеджных поселков, мол, жилье там не востребовано, а нужно выращивать овощи…

Я не верю в случайности и совпадения. 2016 год начался с того, что Правительство России озвучило решение о прекращении программы господдержки с марта. Минувший год показал по Ростовской области падение ипотеки на 35%. За счет программы господдержки, доля ипотечных сделок на первичном рынке сохранялась в пределах 50%, а то и выше от общего числа. После отмены данной программы мы можем по итогам года потерять, на мой взгляд, до 30% по ипотеке. Это существенно.

А глава Кубани Вениамин Кондратьев в январе выступил с законодательной инициативой разрешать застройщикам привлекать средства дольщиков только после достижения 50-процентной готовности объекта. Может быть, рациональное зерно в этом есть, но такой механизм защиты дольщиков от долгостроя также обойдется им «в копеечку».

Все вышесказанное, может быть, не слишком оптимистично, но и не критично для рынка. Просто, создается впечатление, что девелоперы кого-то сильно раздражают. Как на федеральном уровне, так и в отдельных регионах. Но при этом, задачу строительства современного, качественного и комфортного жилья никто не отменял. Поэтому будем продолжать жить и строить!

Внутри рынка

- Леонид Ефимович, Батайск де-юре является самостоятельным городом, а де-факто – еще одним «спальным» районом Ростова. Одинаков ли в этих городах рынок новостроек?

- Конечно, рынок разный. Приведу пример. В Ростове мы построили и в декабре сдали в эксплуатацию первую очередь жилого комплекса «Феникс» на улице Евдокимова. Это – два 18-тиэтажных дома на 252 квартиры и автопарковка. К моменту ввода объекта все квартиры в нем были уже распроданы, несмотря на то, что это – жилье класса «комфорт» с элементами класса «элит». К примеру, потолки у нас – 3 метра после чистовой отделки, плюс – качественное европейское инженерное оборудование, стеклопакеты Rehau и т.д.

Параллельно мы строим жилой комплекс «Встреча» в Батайске. Там первую очередь мы ввели в эксплуатацию в декабре 2015 г., вторую будем сдавать летом этого года. Но еще в конце 2014 г. мы уловили спрос и перепроектировали вторую очередь с изначально запланированного «комфорта» на «эконом-класс».

Да, все квартиры имеют, по-прежнему, лоджию или балкон, витражное остекление и т.д. Но комнатность и площадь квартир сократились под спрос. К примеру, трехкомнатных квартир во второй очереди будет всего 3%. А востребованные студии площадью 22-26 кв.м., малогабаритные «однушки» – 30-36 кв.м., компактные «двушки» – 50-60 кв.м. – составят основную массу. Правда, нельзя забывать, что наибольшим спросом пользуются квартиры любой комнатности с площадью кухни от 10 кв.м.

Такая разница предпочтений продиктована тем, что покупатель – разный. В ЖК «Феникс» это - строители и банковские служащие, медики (дома расположены прямо напротив БСМП 2 и головного офиса Сбербанка), другие представители «среднего класса», близкого к «элите», которые предпочитают тихое и красивое место вблизи от водоема и парка «Дружба», иными словами, хороший микрорайон с развитой инфраструктурой. Преимущественно, это – люди от 30 до 55 лет, причем, покупают как для себя, так и для родителей или детей.

Покупатель в ЖК «Встреча» совершенно иной. Это – молодежь до 28 лет, начинающая успешную карьеру или получившая средства от родителей. Основной потребитель двухкомнатных квартир эконом-класса – это молодая семья линейного менеджера или сотрудника с доходом порядка 30 000 рублей на одного члена семьи. Возможно, через несколько лет их благосостояние улучшится, доходы повысятся, и они переберутся в Ростов. Или мы построим для них более просторное и многокомнатное жилье там же, в Батайске (смеется – прим. А.Г.).

Результатом того, что мы учли эту разницу в покупательских предпочтениях различных жилищных комплексов «Феникс» и «Встреча», стал простой и понятный показатель продаж. Первый этап второй очереди в Батайске мы распродали более чем на 70% уже сейчас, за полгода до сдачи объекта. Кроме того, по Ростову в течение года у нас продажи несколько снизились, а по Батайску выросли.

А вообще за 2015 год мы построили и реализовали четыре многоквартирных дома (четвертый – в ЖК «Елена» на ул. Портовой), т.е. 521 квартир (около 1,7% всего жилья, введенного в эксплуатацию на территории области по данным Ростовстата), многоуровневую автопарковку на 251 машино-место и неплохой объем офисных помещений. На мой взгляд, это – очень неплохой результат. Главное, что все построенное – востребовано!

- Вы предвосхитили следующий вопрос. Сегодня строить многоквартирные жилые дома без офисных помещений как-то не принято. Чем отличался рынок в Ростове и Батайске по этому сегменту?

- Отличие, помимо стоимости квадратного метра и офиса в целом, пожалуй, одно. Конечно, кризис сказывается на деловой активности, поэтому и спрос на нежилые помещения или объекты коммерческого назначения в 2015 г. был существенно ниже, чем на жилье. При этом, в ЖК «Феникс» есть нераспроданные офисы, а в первой очереди ЖК «Встреча» их не осталось еще задолго до ввода объекта в эксплуатацию.

Секрет прост: ЖК «Встреча» находится буквально рядом с железнодорожным вокзалом Батайска, дом первой очереди выходит фасадом на пл. Железнодорожников. Это – очень проходное место, и на офисы спрос высок. Вторая очередь – уже во дворах, там спрос меньше.

А, если брать во внимание цель покупки помещения коммерческого назначения, то все очень похоже. И в Ростове, и в Батайске они приобретались, в основном, под сферу услуг. И 95% - не для собственного бизнеса, а для сдачи в аренду.

2016 – основные прогнозы

- А каков Ваш прогноз на 2016 г.?

- Строить прогнозы – дело не слишком благодарное, особенно, во времена перемен. Но некоторые моменты отмечу. Во-первых, будет очень много разнообразных законодательных инициатив, связанных с жильем и новостройками. Это легко объяснимо – в сентябре нас ждут выборы в Государственную Думу, а жилье и все, что с ним связано, - прекрасный повод пропиариться. Поэтому большинство этих инициатив окончится разговорами.

К примеру, в январе 2016 г. выдвинута инициатива увеличить гарантийный срок на новостройки со стороны застройщика вдвое. Я прямо скажу, что на несущий конструктив – фундамент, каркасно-монолитные работы – мы и сегодня без проблем дадим гарантию не в 10, а в 15-20 лет.

Но на отделку фасада «мокрым» способом давать подобную гарантию – это ввод потребителя в заблуждение, т.к. у каждого материала есть свой определенный цикл морозостойкости. Не говорю уже о десятилетней гарантии на инженерное оборудование от застройщика при, например, трехлетней гарантии производителя оборудования. Да, можно выбрать производителя, у которого гарантийный срок больше, но это автоматически ведет к удорожанию жилья. А сегодня практически все живут в режиме жесткой экономии.

Прогноз по уровню падения ипотеки в 2016 г. после отмены программы господдержки я сделал несколько выше. И, думаю, так и случится, если не будут найдены другие эффективные инструменты стимулирования как спроса на ипотеку в целом, так и на ипотеку в новостройках.

Также трендом года останется востребованность студий и однокомнатных квартир небольшой метражности, хотя некоторые девелоперы Ростова уже сегодня в домах классов «элит» и «комфорт» строят студии. При этом, просторные кухня и санузел, а также наличие балкона или лоджии будут практически обязательным требованием.

Объяснить это достаточно просто: «однушки» и студии сами по себе очень ликвидны. Кроме того, они легче всего сдаются в аренду, а себестоимость квадратного метра в них для арендатора всегда заметно выше, чем в многокомнатных квартирах. За счет этого, однокомнатная квартира или студия, приобретенная исключительно с целью инвестиций, полностью окупится за 11-12 лет, а, к примеру, трехкомнатная – за 13-15.

Беседовал Алексей Гриценко

Подбор квартиры

 

Контакты

Недвижимость от Феникс-Инвест — всегда выгодные предложения, квартиры от застройщика.

Офис продаж

  • 344011, Ростовская обл., Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 150
  • Тел.: 8(863)311-11-80
  • Email: invest@fenixrostov.ru

Часы работы

  • Понедельник - Пятница: с 9.00 до 20.00
  • Суббота, воскресенье: выходной

Объекты недвижимости от «Феникс-Инвест»

Выберите цвет

  Вход